5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额(é)均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产(chǎn)的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头(tóu)似(shì)乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利(lì)期(qī)一去(qù)不返了(le)。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需(xū)要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以及过(guò)快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司(sī)就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时(shí)的首季(jì)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前(qián)十的(de)行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然(rán)在前(qián)十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀(shā)入前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年土(tǔ)地(dì)市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负(f旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释ù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在(zài)，少部分(fēn)公司(sī)尤(yóu)其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民(mín)营(yíng)地产公(gōng)司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来(lái)说估(gū)值的(de)修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化(huà)，要关(guān)注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是(shì)销售(shòu)份额(é)持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大(dà)多数(shù)城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也(yě)不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压(yā)力(lì)、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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