文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确(què)表态(tài)，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的(de)不(bù)公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实(shí)力的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预(yù)售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国(guó)家(jiā)一(yī)般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)得政(zhèng)府批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一(yī)样在支付(fù)完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个(gè)技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等(děng)综(zōng)合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求(qiú)新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层(céng)出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加(jiā)速了(le)房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师(shī)的(de)核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师行在银(yín)行开(kāi)设(shè)的(de)信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最(zuì)大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工(gōng)业化(huà)的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养房”的福(fú)利(lì)分房制(zhì)度，住房市(shì)场(chǎng)发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度(dù)不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大(dà)力支持国(guó)内房(fáng)地产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极(jí)大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发(fā)展起到了(le)重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已(yǐ)成为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会(huì)固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量(liàng)占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预(yù)售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当(dāng)用于(yú)有(yǒu)关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资(zī)金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了(le)资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋(wū)交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前(qián)资金由二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任(rèn)何(hé)责任与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和土地交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗低(dī)首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期(qī)房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监(jiān)管极(jí)为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完成定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同(tóng)，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先(xiān)支(zhī)付(fù)的购房款也(yě)受该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环(huán)节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付(fù)最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了(le)统一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门的(de)项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建(ji二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗àn)筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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