近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价(jià)值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应了(le)解资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的(de)综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则(zé)更有规律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额(é)二(èr)级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副(fù)总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REI感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内Ts有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息(xī)，但(dàn)不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内，可分配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场价格(gé)的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REI感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内Ts在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红(hóng)前(qián)后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益(yì)的(de)影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本(běn)金之上(shàng)的(de)增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的(de)分(fēn)红(hóng)包(bāo)括(kuò)了(le)利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红有合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项目(mù)的(de)土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产的(de)估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观(guān)察和(hé)评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)，二(èr)是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的(de)高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自(zì)底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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