OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士表示(shì)，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下(xià)跌(diē)并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值，投资者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续(xù)波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技的(de)事件(jiàn)继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开(kāi)始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有(yǒu)所回(huí)升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易(yì)日二级市(shì)场价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对(jūn)有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市(shì)场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一位(wèi)业(yè)内人士分(fēn)析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于(yú)风(fēng)险规避(bì)的原(yuán)因，最近(jìn)几个交易日场内(nèi)资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本(běn)上(shàng)影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目(mù)前随着二(èr)级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不(bù)好(hǎo)判断(duàn)价格(gé)是(shì)不是(shì)已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收益(yì)率高的(de)产(chǎn)品(pǐn)具备一(yī)定的投(tóu)资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事(shì)高(gāo)如星对(duì)此(cǐ)表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳过(guò)度(dù)对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么(me)深，加上前期本身(shēn)园区类(lèi)资产就回(huí)调不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也(yě)强(qiáng)调，最(zuì)终还(hái)是落到租金收(shōu)入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园区(qū)会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季(jì)报中披露的张江光大(dà)园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市(shì)场价格(gé)出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理(lǐ)人就相关事项进(jìn)行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的扩募(mù)说明(míng)会(huì)上，运营(yíng)团(tuán)队表示(shì)了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正常转化(huà)后，项目(mù)出租率将得到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)坦言(yán)，事发(fā)突然确(què)实(shí)始料(liào)未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度(dù)重视，据(jù)悉新区(qū)国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面(miàn)积超过了2万方(fāng)。从意(yì)向储备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们(men)正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批(pī)扩(kuò)募(mù)、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要(yào)全(quán)力与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期内(nèi)完成去(qù)化。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目一季度末也有将近(jìn)30％的(de)空置率，原始权益人有那么(me)多储备租户(hù)，之前(qián)的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的(de)调租和换租都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大(dà)租户退(tuì)租(zū)正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前(qián)市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有得(dé)到及(jí)时(shí)修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了(le)一(yī)定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光(guāng)大(dà)园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租户自身也(yě)会有诉(sù)求，也会(huì)根据(jù)自身需(xū)求和预算挑(tiāo)选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科(kē)目前在管资产约(yuē)五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项(xiàng)目(mù)，这些都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业(yè)空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视(shì)张(zhāng)江(jiāng)REIT这个(gè)资(zī)本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一(yī)步，也是(shì)至关重要的一(yī)步(bù)，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发(fā)情况需要(yào)解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发(fā)展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我们(men)有信心排除万(wàn)难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持预期和(hé)市(shì)场(chǎng)的(de)信心。”

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