5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机(jī)构(gòu)对(duì)于这一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回(huí)升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投(tóu)资愈发有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对(duì)比去年(nián)四季(jì)报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明(míng)显；其次是金(jīn)地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经(jīng)进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生(shēng)了(le)更(gèng)大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思)平(píng)方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的(de)杠杆(gān)率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来(lái)行业的(de)需(xū)求(qiú)或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的(脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思de)高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方(fāng)式，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是(shì)基于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名前(qián)五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度(dù)，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思.02％；归(guī)母净利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东(dōng)金桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季(jì)度的(de)收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持(chí)续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公司(sī)也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的(de)资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估(gū)值(zhí)的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一(yī)思(sī)路(lù)的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国(guó)企央企在三(sān)个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压(yā)力、企业的资(zī)金面压(yā)力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其(qí)上下(xià)游产业(yè)链的复(fù)苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基(jī)本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待(dài)它(tā)的(de)基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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