饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存在利用房源客(kè)源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部(bù)门(mén)从(cóng)加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交(jiāo)比例超(chāo)过(guò)80％，大(dà)量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本(běn)较(jiào)高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来(lái)完(wán)成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用信(xìn)息不(bù)对称等问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的(de)负担，而且这些服务事(shì)项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交(jiāo)易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及(jí)其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和(hé)调控的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这(zhè)项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对房地产经纪(jì)服(fú)务行业关(guān)注最(zuì)多(duō)的一个话(huà)题，便(biàn)是房地产经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的(de)重点，将(jiāng)是对(duì)房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市(shì)，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交易(yì)双方共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最(zuì)早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房(fáng)地(dì)产中介服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目(mù)前北京(jīng)市执行的2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖(mài)经纪(jì)服(fú)务，经交易各方协商同意，可(kě)在规(guī)定(dìng)的收费标(biāo)准基(jī)础上(shàng)适(shì)当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高不(bù)得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京2015年取消了(le)房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务(wù)等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经纪服(fú)务收费多少(shǎo)由各中介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费(fèi)用过(guò)程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确(què)具体(tǐ)的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准进(jìn)行(xíng)明(míng)码标价即可。而(ér)房(fáng)地产经纪服务(wù)机构在具(jù)体收取过(guò)程中，中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗会结合房屋价(jià)值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综(zōng)合计(jì)算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当(dāng)在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端(duān)等(děng)场所或渠道，公(gōng)示服务(wù)项(xiàng)目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人(rén)出具收(shōu)费(fèi)清(qīng)单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构相关违法违规(guī)信息(xī)，市场监管部(bù)门要依法依(yī)规(guī)纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低(dī)的(de)原则(zé)实行(xíng)分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不(bù)同，各家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内(nèi)，加上经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是(shì)纲领(lǐng)性文件而非(fēi)规(guī)定，未来如何具体认定其中的(de)细则(zé)，还需要(yào)看各城市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规(guī)范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业的(de)专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖(mài)过(guò)程中，原本应该由(yóu)上(shàng)下家各支(zhī)付(fù)一(yī)半的中介费，但(dàn)在一(yī)些热点城市的(de)二手房交易(yì)过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会(huì)出(chū)现中(zhōng)介(jiè)费及税费均(jūn)由购房者来(lái)承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分费(fèi)用也可能通(tōng)过(guò)转嫁的(de)方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其视为向购房者单边(biān)收费(fèi)的行为。部(bù)分(fēn)中介公(gōng)司可能会利用其(qí)支配地(dì)位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于(yú)变相推高了(le)房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提(tí)高交易中操作的(de)透明度，也有利于(yú)房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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