文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对(duì)购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预(yù)售制、改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家(jiā)在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助(zhù)于(yú)降负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率(lǜ)地解(jiě)决了(le)核(hé)心的(de)住(zhù)房供不应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的(de)一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行(xíng)在(zài)银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再(zài)适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难46oz爆米花多大万达影城 爆米花会吃胖吗题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房(fáng)地(dì)产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中(zhōng)，购(gòu)房(fáng)者需要一(yī)次(cì)性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动(dòng)了城镇(zhèn)化发(fā)展进(jìn)程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了(le)房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数(shù)十年(nián)时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房(fáng)地产(chǎn)及(jí)其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融(róng)资存量占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要(yào)根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报(bào)价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资(zī)金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目(mù)间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一(yī)般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如(rú)英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程(chéng)进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害(hài)银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的(de)验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目(mù)获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公(gōng)证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易(yì)中的(de)房产、资(zī)金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭(píng)保证金证明(míng)书(shū)向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购(gòu)房(fáng)者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部分无需月46oz爆米花多大万达影城 爆米花会吃胖吗供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银(yín)行专门的(de)项目资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大(dà)支(zhī)持(chí)力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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