导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还(hái)有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国(guó)家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全(quán)国(guó)自(zì)然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数(shù)据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　025是哪里的区号，025是哪里的区号查询　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去(qù)除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一(yī)套(tào)房的程(chéng)度，“户(hù)户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一(yī)套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来(lái)了很(hěn)大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标准(zhǔn)算(suàn)的话，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人(rén)均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日(r025是哪里的区号，025是哪里的区号查询ì)本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看(kàn)似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济发(fā)展带来的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资(zī)源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势(shì)必涉(shè)及(jí)到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善(shàn)性(xìng)需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户(hù)，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求还(hái)将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他国(guó)家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　025是哪里的区号，025是哪里的区号查询人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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