近(jìn)两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15瑀瑀独行是什么意思？怎么读，瑀瑀独行啥意思只(zhǐ)公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格(gé)的(de)变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)变(biàn)化导致(zhì)的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可(kě)分配(pèi)金(jīn)额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求(qiú)，分红类(lèi)似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债券的(de)固定(dìng)利息(xī)回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价(jià)格(gé)走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的(de)影响，可分(fēn)配金(jīn)额(é)完成率不达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因(yīn)素的(de)影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人(rén)也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票(瑀瑀独行是什么意思？怎么读，瑀瑀独行啥意思piào)和(hé)债券(quàn)回归的(de)过程(chéng)；另(lìng)一方面(miàn)，基础设(shè)施项目(mù)的经营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经济活力的(de)改善有一定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金(jīn)份(fèn)额(é)的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的(de)，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备(bèi)更(gèng)高的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再(zài)加(jiā)上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可(kě)以观(guān)测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资产的(de)运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二(èr)是可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净流(liú)量(liàng)是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场独(dú)立的(de)资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前(qián)市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市(shì)场(chǎng)的(de)实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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