5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金(jīn)为(wèi)代(dài)表的(de)机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获(huò)得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识(shí)

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了(le)三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募对(duì)于房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资愈(yù)发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排(pái)名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么投(tóu)资机会(huì)的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态(tài)度(dù)：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年(nián)销售面积(jī)很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政(zhèng)策(cè)出来(lái)去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠(gāng)杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房(fáng)地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各(gè)类机构都(dōu)有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的(de)收入利润规(guī)模大(dà)幅(fú)度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公司(sī)后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知(zhī)名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流(liú)通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在(zài)发(fā)展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的(de)过程中，央国企相较(jià手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图o)于民企来说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可(kě)预(yù)期的盈(yíng)利和(hé)现(xiàn)金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是(shì)销售(shòu)份(fèn)额持续(xù)提升，再次(cì)是拿(ná)地(dì)份(fèn)额(é)持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去(qù)两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(z手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图ī)拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房(fáng)地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不(bù)确定性(xìng)。其(qí)实(shí)整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从四(sì)月份开始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多(duō)数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场(chǎng)表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压(yā)力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其(qí)上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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