一线城市，也(yě)不端着(zhe)了(le)。

　　昨天，深圳(zhèn)取消二手房指(zhǐ)导价的消息在房(fáng)产圈刷屏了。

　　这条消息(xī)为(wèi)什么这(zhè)么重要(yào)？首先二手房指导价(jià)被称为“核(hé)弹级”政策，其次(cì)深圳(zhèn)几(jǐ)乎是最后一个(gè)还在“认(rèn)真”实施这条政策的城市，最后深圳是房价前三的(de)核心城市(shì)。所以，深(shēn)圳的一举一动都(dōu)具有风向标意义。

　　有(yǒu)分析人(rén)士指(zhǐ)出，深(shēn)圳二手房指导价(jià)如(rú)果取消(xiāo)，首先有利(lì)于深(shēn)圳二手房(fáng)回暖，然后二手房回暖(nuǎn)有利于深圳楼市(shì)总体(tǐ)回暖，最后深(shēn)圳楼(lóu)市回暖有利于全国楼市回(huí)暖....

　　看吧，这(zhè)妥妥的“蝴(hú)蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出(chū)？

　　昨天，深圳疯传“二手房指(zhǐ)导价”正式结束。传言称：二手房贷款不按官(guān)方参考(kǎo)价(jià)（指导(dǎo)价），银行核定房价以(yǐ)网签备案(àn)价和评估(gū)价孰(shú)低为准。

　　自此，参考价真正(zhèng)变成了(le)“参(cān)考价(jià)”。

　　目(mù)前没有看到官方文(wén)件。据(jù)证券(quàn)时报(bào)21日消息(xī)，目前深圳(zhèn)多家大行(xíng)表示“尚(shàng)未接到正式通知，目前仍按参考(kǎo)价办(bàn)理(lǐ)按揭”。所(suǒ)以还需要持续的关(guān)注。

　　易居研究(jiū)院研究(jiū)总监(jiān)严跃进认为，本(běn)次政策(cè)大概(gài)率为真，更(gèng)多体现为银行贷款等领域(yù)按照新的规则进(jìn)行，但(dàn)不会(huì)出(chū)台正式文件(jiàn)。

　　有(yǒu)时候，有些事情(qíng)，是不用发文件的。毕竟可以“窗(chuāng)口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手(shǒu)房指导(dǎo)价(jià)横空出(chū)世。当时，深圳一口气公布了全市3595个小区的参考(kǎo)价，很(hěn)多(duō)南(nán)山、福田、宝安中心区的高价盘(pán)，直接按照当时的市场价打了5折、6折(zhé)来(lái)“指导”，银行只能按照指导价来计算首付(fù)、发放贷款。

　　当(dāng)时大家还不觉得厉害，但经历了这两年的痛苦，才深知为啥(shá)叫(jiào)做——“核(hé)弹级”。

　　举个例子(zi)，市场(chǎng)价(jià)1000万的房子(zi)，如果(guǒ)不“指(zhǐ)导”，可以首付(fù)3成即300万；如果指导价(jià)打七折即(jí)700万，那(nà)么(me)首(shǒu)付3成210万，加上(shàng)需(xū)要全款支(zhī)付(fù)的部分(fēn)，实际首付(fù)去到了510万(wàn)，相(xiāng)当于首付5成了（多给(gěi)210万首(shǒu)付）。这直接让大批量买家，失去了购(gòu)房能力，相当于强势(shì)“降(jiàng)杠杆”。

　　自深圳推行二手(shǒu)房(fáng)参考价以后，东莞、宁波、成都、三(sān)亚、西安、合肥、广州等(děng)10多(duō)个城市陆(lù)续跟进(jìn)。事实也(yě)确实证明了，这(zhè)条政策的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安(ān)居客的(de)统计，实(shí)施二手房指导价(jià)的10个城市，有8个挂(guà)牌价降了。

　　2022年受到疫情的影响(xiǎng)，二手房(fáng)更是惨不忍(rěn)睹。以2022年(nián)12月(yuè)数据为例，全国(guó)70个大中城(chéng)市房价只有(yǒu)6个同比上涨，其他的(de)泥沙(shā)俱下。

　　2

　　深圳，有(yǒu)人(rén)付出了沉重代价

　　据深圳(zhèn)乐有家研究中心数(shù)据显示(shì)：成交量上，二手(shǒu)房指导价出(chū)台当(dāng)年，深圳二手(shǒu)住宅(zhái)成(chéng)交量同比(bǐ)下滑57％。2022年继续腰斩，成交量同(tóng)比下滑47％，全年(nián)成交(jiāo)量仅2.2万(wàn)套(tào)，创(chuàng)近二(èr)十年最低(dī)记录，相较2020市场高(gāo)峰缩水近八成。

　　价格方(fāng)面，与(yǔ)二手房指导价发布(bù)当月(yuè)相(xiāng)比，如今二手房挂牌(pái)价(jià)低于及接近参考价的房源占比(bǐ)大(dà)幅增加。2023年(nián)一季度，深圳(zhèn)各区二手(shǒu)房成交TOP10小区(qū)中，过半成交价低于参考价(jià)。

　　只有真实经历(lì)其中的人(rén)，才能(néng)深切的感知其威力(lì)。

　　深圳(zhèn)房东(dōng)，斩(zhǎn)仓(cāng)的新(xīn)闻(wén)不绝于(yú)耳。

　　据说一位码农三年前高杠(gāng)杆买了2套华润(rùn)城，月供12万，最(zuì)终亏损1000万破产。据(jù)媒体(tǐ)推(tuī)测，如果(guǒ)案例属实，买家(jiā)的实际购房(fáng)成本高达20万/平(píng)，目前价(jià)格跌至14万(wàn)/平，叠加这三年的(de)房贷和持有成本(běn)，差不多亏损超千万。

　　深圳一大批人这两年(nián)感(gǎn)受(shòu)到了太多“心酸”。二手房成(chéng)交量创(chuàng)下(xià)多(duō)年新低，学(xué)区(qū)房神话不再，房产中介的(de)日子难过，投资客(kè)挥(huī)泪斩仓....为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果>

　　在稳楼市(shì)的基调下，2022年以来(lái)，实施了二(èr)手(shǒu)房(fáng)指导价(jià)的城市陆陆(lù)续续低调退出，目(mù)前只有深圳还是最后的“堡(bǎo)垒”。

　　3

　　“风向(xiàng)标”意义明显

　　最近一线城市也(yě)不(bù)端着了。

　　近日，北京在房山区试点(diǎn)多(duō)子女家庭和职住平衡家庭(tíng)购房支持(chí)政策(cè)。上海也考(kǎo)虑予以多孩家(jiā)庭在新房(fáng)计分制度政(zhèng)策上(shàng)的支持。

　　从最新(xīn)公(gōng)布(bù)的3月份70个大中城市商品住宅销售(shòu)价格变动情(qíng)况来看，广州、深圳的新房、二手(shǒu)房(fáng)价格(gé)仍然(rán)是同比(bǐ)去年依然是下降的。

　　北京、上(shàng)海已经同(tóng)比增长了，其他二线城市如杭州、成都、南京(jīng)、合肥等城市价格都是同(tóng)比(bǐ)上涨的。

　　广州、深圳能(néng)不急吗？

　　事实上(shàng)，上面(miàn)可(kě)能更急。3月(yuè)份，两部门联(lián)合发文，全面推动(dòng)二手房“带押过户”全(quán)国实(shí)施，这(zhè)是一(yī)条(tiáo)被广泛好评的新政。对于(yú)激活二(èr)手房交易，具有定海神针般的(de)作(zuò)用。

　　住建部部长倪(ní)虹近日更是指出(chū)：建筑业、房地产企业要(yào)发挥国民经济“顶梁柱(zhù)”“压(yā)舱(cāng)石”作用。回归到常识，从字面理解一下这两个词，意思就是——顶梁柱如果不行了，上面(miàn)不就(jiù)塌了嘛？压舱石如果(guǒ)压不住，小船(chuán)不就翻了？

　　也(yě)许，今年扶持楼市的政(zhèng)策，还有一(yī)大波(bō)正在路上...

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