导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味(wèi)着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平(píng)衡(héng)，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全(quán)国(guó)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多(duō)万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包括了大(dà)量(liàng)商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密(mì)切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们利(lì)用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得(dé)到(dào)中国(guó)存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tà循序渐进是什么意思解释，女生说循序渐进是什么意思o)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆循序渐进是什么意思解释，女生说循序渐进是什么意思续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生(shēng)的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资(zī)吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流(liú)动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问(wèn)题，如电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难(nán)，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似(shì)已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来(lái)自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以(y循序渐进是什么意思解释，女生说循序渐进是什么意思ǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要(yào)受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设(shè)施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济(jì)工(gōng)作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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