文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东(dōng)等(děng)地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存在预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能(néng)化解这个(gè)难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发(fā)商(shāng)资金周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到(dào)的见解，在(zài)努力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租(zū)金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高效率地(dì)解决了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信(xìn)托账户(hù)（监(jiān)管账户(hù)）、开发(fā)商操(cāo)作(zuò)等采取全透明(míng)化(huà)机(jī)制，且(qiě)银(yín)行的责任上(shàng)升，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分(fēn)配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中(zhōng)国内(nèi)地的商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地(dì)经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本(běn)市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的(de)预(yù)售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二(èr)是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三(sān)方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保(bǎo)险公(gōng)司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承(chéng)担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国(guó)期(qī)房(fáng)可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付(fù)节(jié)点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后(hòu)，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确(què)认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财(cái)务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需(xū)支付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银(民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的yín)行申请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银(yín)行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做了(le)统(tǒng)一(yī)详细(xì)规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同(tóng)签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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