万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙(miào)地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿，暂未(wèi)看(kàn)到(dào)这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个(gè)位于(yú)海淀(diàn)核心(x塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗īn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北(běi)京(jīng)市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本(běn)没(méi)有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权回(huí)本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其(qí)房屋交付(fù)请求权(quán)优(yōu)先于建设工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人(r塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗én)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国(guó)信达申(shēn)请(qǐng)不(bù)良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商(shāng)光环的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦(lún)落到(dào)这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危(wēi)机。

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　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试(shì)过(guò)多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能(néng)源市场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北(běi)京(jīng)国安的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保(bǎo)理、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交(jiāo)易所官(guān)网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)，北(běi)京(jīng)国安(ān)也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为(wèi)老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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