万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒ农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的u)红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的(de)豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入(rù)房产的(de)有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇(qí)妙(miào)地(dì)被拍卖(mài)，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候(hòu)，他(tā)们的(de)姿(zī)势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押(yā)物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集(jí)团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属实(shí)，说明这些房子(zi)实(shí)际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上(shàng)述(shù)内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实(shí)已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的(de)，没准还(hái)是(shì)债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联(lián)合起(qǐ)诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法(fǎ)解(jiě)释的(de)方式明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设(shè)工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权(quán)的，人(rén)民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩(biàn)论终(zhōng)结前(qián)已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的(de)，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没有(yǒu)很大(dà)规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)进入(rù)北(běi)京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实(shí)是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安(ān)的(de)估值一直(zhí)没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况却持续(xù)没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前(qián)幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的(de)情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？

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