导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次(cì)人(rén)口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居(jū)民人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似(shì)乎意(yì)味着户(hù)户有房(fáng)，然(rán)而事实(shí)上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成(chéng)都(dōu)是流(liú)动(dòng)人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭(tí外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么ng)户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激(jī)增，引发(fā)一阵二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作情(qíng)况为主题的(de)新(xīn)闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处(chù)市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数不能(néng)完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多(duō)少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一(yī)套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和(hé)日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么成人口净流(liú)入(rù)地的(de)住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困(kùn)难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积(jī)后(hòu)，中国的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变(biàn)得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们(men)测(cè)算(suàn)得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适(shì)用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议(yì)明确(què)指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么(me)未来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧(jiù)二(èr)手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

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