近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基(jī)础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变(biàn)化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可(kě)分配金额(é)以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反(fǎn)映(yìng)这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的(de)一(yī)面，分红体现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的(de)“债性(xìng)”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债券的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分(fēn)红获(huò)取相对于(yú)投资(zī)债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资(zī)者参(cān)与公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向股(gǔ)票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活(huó)力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持(chí)有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红(hóng)前提(tí)是(shì)本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为(wèi)准确(què)，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红差异(yì)很大，大(dà)多数(shù)普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权(quán)项目的(de)分派(pài)金额包含(hán)了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额(é)单(dān)价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更新改(gǎi)造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的(de)资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗)择，投(tóu)资价(jià)值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独(dú)立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来(lái)自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益(yì)人(rén)综合(hé)实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红(hóng)交易(yì)带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料(liào)中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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