中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金(jīn)与增值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部分之间的(de)比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差(chà)异很大(dà)，大多数(shù)普通投(tóu)资(zī)者可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更高的(de)分派(pài)率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派(pài)率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金(jīn)份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映(yìng)在基(jī)础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对(duì)产(chǎn)权类的资(zī)产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑原始权益(yì)人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易(yì)带来(lái)的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

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