OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重视(shì)，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价(j复活的作者是谁，复活的作者是谁ià)格小幅低(dī)开，此后二级(jí)市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报(bào)收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日(rì)二级(jí)市(shì)场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其(qí)余(yú)7只均有(yǒu)不(bù)同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露(lù)张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目出租(zū)率有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭(zāo)遇突(tū)发(fā)事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人(rén)士看来，尽管出于风险规避的(de)原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风(fēng)险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的(de)步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金执(zhí)行(xíng)董(dǒng)事高(gāo)如星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过(guò)度对(duì)经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至(zhì)得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产(chǎn)张润(rùn)大厦(shà)的(de)重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的张江光大(dà)园(yuán)项目出(chū)租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市(shì)场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关(guān)事项(xiàng)进行了解(复活的作者是谁，复活的作者是谁jiě)释说(shuō)明，市(shì)场信心(xīn)得(dé)到了(le)一(yī)定(dìng)提(tí)振，二(èr)级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率将得到回升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市(shì)场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益(yì)人相关负(fù)责人(rén)坦言，事发突(tū)然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应(yīng)急预(yù)案(àn)，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对(duì)哲库(kù)提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户(hù)情况，相关负(fù)责(zé)人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等(děng)产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际(jì)租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意(yì)向书来(lái)尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月(yuè)履约保(bǎo)证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯(kěn)定(dìng)要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把这些面积(jī)在(zài)短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一(yī)季(jì)度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那(nà)么多储备租(zū)户，之前(qián)的空置(zhì)率为何未能得到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江(jiāng)光(guāng)大园一(yī)直以来都坚持(chí)以市(shì)场(chǎng)化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户(hù)的调租和换租都属于(yú)正常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大租(zū)户退租(zū)正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃度的短期低(dī)点，目前市场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下滑情况没有得(dé)到及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边也作了一定(dìng)的(de)资源调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给(gěi)租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租(zū)金水平(píng)等方(fāng)面也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单(dān)层(céng)以一千平(píng)的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资(zī)产(chǎn)的管理人都变成了(le)一家，后续我们(men)在资源共享和(hé)联合营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做得(dé)更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张(zhāng)江集团和(hé)张江高科目前(qián)在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他(tā)在开发的储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区(qū)产业(yè)空(kōng)间资产上市(shì)平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金(jīn)扩(kuò)容的第(dì)一步，也(yě)是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一(yī)些突发情况需(xū)要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设(shè)发展过程中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是一个非常(cháng)小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排(pái)除万难(nán)，尽一切可能化解(jiě)当前(qián)突发事(shì)件(jiàn)的所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预(yù)期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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