万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信达为了(le)收(shōu)回(huí)钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公司(sī)不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让项目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了(le)上(shàng)述(shù)内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是北(běi)京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如(rú)果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议(yì)申(shēn)请，请求(qiú)法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还(hái)购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其(qí)他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗rong>只支(zhī)付了部分(fēn)价(jià)款的(de)商品房消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房(fáng)子(zi)，还(hái)会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)留(liú)下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅(zhái)”。2012年(nián中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗)，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出(chū)了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了(le)不少知名(míng)人士(shì)，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是(shì)有迹可(kě)循的(de)。

　　事实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多(duō)元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北(běi)京国(guó)安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权(quán)人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)实现营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在(zài)实控人(rén)都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能独善其身？