六朝是指哪六朝　近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此(cǐ)表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了(le)解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波(bō)动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金(jīn)份额(é)持有人实际(jì)获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价(jià)格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面(miàn)，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的(de)角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压(y六朝是指哪六朝ā)舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金(jīn)额(é)完成率(lǜ)不达预期(qī)，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额(é)的分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额(é)净值变化的(de)修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分(fēn)派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别。特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较长，再(zài)加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备(bèi)更显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权(quán)类的(de)资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理人实力等(děng)多(duō)重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的(de)实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的(de)实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn六朝是指哪六朝)理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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