近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持(chí)有期分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行(xíng)投资决(jué)策的重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利(lì)息(xī)回(huí)报，而是由(yóu)可供分配司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红(hóng)获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的(de)收益(yì)性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的(de)预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改善有一(yī)定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额(é)的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之上(shàng)的增值部(bù)分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文nián)、60年等合同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临(lín)极大(dà)不确(què)定(dìng)性，这是该(gāi)类(lèi)投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括(kuò)每(měi)年的现(xiàn)金分红及资(zī)产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(ji司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文ào)多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分配金额(é)的(de)分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确(què)。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足(zú)够年限收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不(bù)进(jìn)行扩募(mù)的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在(zài)基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目(mù)底层(céng)资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于(yú)企业本身(shēn)经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权(quán)类的资产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多(duō)关注内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底(dǐ)层(céng)资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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