万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入(rù)房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙(miào)地(dì)被拍卖(mài)，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那(nà)么简单。

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　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报(bào)道(dào)属实，说鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点明这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖出去(qù)了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回(huí)本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联(lián)合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法(fǎ)院关(guān)于商(shāng)品房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明确了(le)购房人(rén)的(de)优先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入(rù)市(shì)场，无(wú)论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点)对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书(shū)院一(yī)套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了(le)多(duō)元化转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计(jì)花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份质押陆续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老(lǎo)赖(lài)的情(qíng)况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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