文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时(shí)代(dài)步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中国(guó)一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存(cún)量时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会(huì)，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究中心(xīn)参与财税(shuì)改(gǎi)革方案(àn)研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的(de)基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层(céng)价(jià)格(gé)、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因(yīn)建(jiàn)筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花(huā)制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师(shī)行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动(dòng)项(xiàng)目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的(de)进(jìn)程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不(bù)再适用于(yú)当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的(de)需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国(guó)香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制(zhì)度(dù)改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社(shè)会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预(yù)售流程(chéng)为(wèi)：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合(hé)同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这(zhè)点与中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加(jiā)市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房(fáng)销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)占(zhàn)总销售(shòu)面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)发展(zhǎn)。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批(pī)发(fā)、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信(xìn)托等通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法(fǎ)德三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系(xì)，如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购(gòu)房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层(céng)面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在(zài)房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于(yú)购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预(yù)付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾(wěi)保护(hù)：为预(yù)售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发商在房屋(wū)建设过(guò)程(chéng)中的(de)资(zī)金(jīn)全部(bù)来(lái)自银(yín)行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得(dé)到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定(dìng)使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负(fù)责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经过房产三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗公证公司(sī)的(de)检验验收后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交付后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的(de)增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复(fù)杂性(xìng)和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营销手段(duàn)三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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