“现在的房地产很难(nán)再出(chū)现(xiàn)像过去十年的系(xì)统性行情。”思(sī)睿(ruì)集团(tuán)合伙(huǒ)人、首席(xí)经济学家洪(hóng)灏向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》表示，房(fáng)地产行业分(fēn)化的愈加明显24V电瓶多少瓦 24v电瓶怎么充电，让机构和投资者的(de)关注度从板块向(xiàng)单个标的转移。上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊(hào)扬向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，从行业来看，无(wú)论(lùn)是业绩，还是估(gū)值，房地产都已经(jīng)双杀到了最底部，而且是(shì)反复(fù)地杀(shā)到了(le)底(dǐ)部，再(zài)往下的空间(jiān)已经(jīng)不大(dà)了。

　　三道红(hóng)线等指标(biāo)

　　成挖掘个股阿(ā)尔法重(zhòng)要参考

　　那么(me)如何寻找房(fáng)地产个(gè)股(gǔ)的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在(zài)房地(dì)产(chǎn)赛道(dào)中进(jìn)行选择(zé)，需要(yào)非常小心(xīn)，避免选了(le)半天，标的公司出现爆雷的(de)情况。除此(cǐ)之外，洪24V电瓶多少瓦 24v电瓶怎么充电(hóng)灏指出，需要(yào)满足以下三(sān)个(gè)基准：有大的国资(zī)背景的、杠杆率较低的(de)、此前没有踩过(guò)红(hóng)线的。

　　他还表(biǎo)示，如果(guǒ)关注一下今年房地产的(de)开发(fā)资金来(lái)源，可(kě)以发现，其(qí)实银行的信贷倾向(xiàng)是不太愿意(yì)给房企贷款的，房企的主要资(zī)金来源来(lái)自新盘的销售。但今年新房的销售情况(kuàng)相(xiāng)较一般(bān)。再关注一下，哪些房企能从银行拿到(dào)钱，其实主要还是(shì)那些(xiē)有(yǒu)国企背景的房企，民营房企(qǐ)相对(duì)比较困(kùn)难，所以整个行(xíng)业(yè)出现了一(yī)个很明显的(de)分化，无论(lùn)是在销售，还是融资等(děng)各个方面都非常明显(xiǎn)。现在有国资(zī)背景的房企在资本市场表现相(xiāng)对(duì)较好，但(dàn)没有(yǒu)国资背景的民营房(fáng)企股价(jià)大多(duō)表现很一(yī)般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在(zài)房地产行业内，我(wǒ)们(men)的(de)逻辑是，“寻找(zhǎo)最后(hòu)的(de)赢家”。而具(jù)体到如(rú)何挖掘，我们会特别(bié)重视企业的成本优(yōu)势，更具体一点，就是它的净借贷(dài)水平(píng)（净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)）是不是行(xíng)业内的最(zuì)低(dī)水平；利(lì)润率(lǜ)是不是行业内最高的；融资(zī)成本是否(fǒu)是(shì)行(xíng)业内最低(dī)的；建安成本是否(fǒu)也是业(yè)内最低的；这(zhè)些都(dōu)是我们看重(zhòng)的一家(jiā)房企(qǐ)的综合成本。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条件的房企并不(bù)多(duō)。即便(biàn)是在国央企(qǐ)中，仍(réng)有(yǒu)部(bù)分(fēn)房企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐(jiàn)恶化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红周刊》根(gēn)据(jù)Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆家嘴、格(gé)力地(dì)产、西藏(cáng)城(chéng)投、中交(jiāo)地产、中国武(wǔ)夷等国央企“三(sān)道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城(chéng)建发(fā)展、京(jīng)投发展、光明地产、云南城投、首(shǒu)开股份(fèn)、珠江(jiāng)股(gǔ)份、城投控股(gǔ)等(děng)国央企房企也踩(cǎi)了“三道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进(jìn)扩张(zhāng)房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆(fù)辙(zhé)

　　不难看(kàn)出，即(jí)便是有着(zhe)较稳(wěn)健(jiàn)特色的国央企房企(qǐ)，其财(cái)务指标称得上完全(quán)健(jiàn)康的仍是少数。而更加值得注(zhù)意的(de)是，在(zài)2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举扩(kuò)张(zhāng)。而这无疑(yí)又进一步考验着国央企(qǐ)的资金链情况。

　　对(duì)房(fáng)企(qǐ)而言，扩张(zhāng)速度的张弛有度尤为(wèi)重要，节奏(zòu)把握准确(què)，有助于房(fáng)企储备优质“弹药”；但过于(yú)乐观(guān)的预判未来市场，以及过于激进(jìn)的扩(kuò)张拿(ná)地节奏也有可能(néng)让房(fáng)企重蹈此(cǐ)前的(de)高杠杆覆(fù)辙(zhé)。

　　陈昊扬以其(qí)配置的(de)一家房企进行举例(lì)，它从2018年开始到2021年，连续(xù)4年的净(jìng)借贷比例都维持在(zài)33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠杆比例(lì)。而(ér)到(dào)2022年，这家房企明显(xiǎn)感觉到机(jī)会来(lái)了，其开始在一(yī)线城市进行大举(jǔ)拿(ná)地，净负(fù)债(zhài)率也(yě)由此前的33％左右水(shuǐ)准提高到(dào)45％左右(yòu)，涨了(le)接近三分之一。与此同(tóng)时，该房企新购(gòu)入地块(kuài)也实现(xiàn)了快速(sù)的开盘利用率(lǜ)，预计今(jīn)年(nián)会有更多的楼盘入市(shì)。像这(zhè)类企业(yè)就符合“最后(hòu)的赢家(jiā)”的特点。一方面，在于它本(běn)身储备(bèi)了很多弹药，去(qù)年拿(ná)地超(chāo)1000亿元，且(qiě)其中一半在一(yī)线城(chéng)市(shì)，另外一半也主要集中在强二线和二线城市；另一方面，它(tā)的(de)扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒道(dào)，与之相反，有些房企的扩张(zhāng)速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年(nián)期间扩张的民营企业的影子。虽然说(shuō)，见到(dào)机会时要出(chū)手，但出(chū)手的章法仍要小(xiǎo)心，如果负债率扩张(zhāng)得太快，但未来的两年(nián)市场没有想(xiǎng)象得那么好，可能会重(zhòng)蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一家房(fáng)企(qǐ)的扩(kuò)张速度(dù)是否激(jī)进(jìn)？陈昊扬向《红周刊(kān)》表(biǎo)示(shì)，主要还(hái)是看房企的净负(fù)债率水平(píng)，在我看(kàn)来，这个比例(lì)如果(guǒ)超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红(hóng)线”对房企的净负债率要(yào)求不(bù)得高于100％要更加严格。陈(chén)昊扬解释，当前房(fáng)地产行业的复(fù)苏速度(dù)并没(méi)有那么快，所以要规避(bì)公(gōng)司(sī)净(jìng)负债率提高到一(yī)个比较危险的(de)水平。

　　《红周刊》对(duì)在(zài)2022年(nián)拿地较积极(jí)的房企梳理(lǐ)发现，中交地(dì)产、中国金茂、华发股份(fèn)、越秀地产、绿城中国(guó)、保利(lì)发展等(děng)房企2022年净负债率(lǜ)都在60％之上。其(qí)中，中交地产净负债率持续居高不下，在2020年至2022年期(qī)间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比(bǐ)的是(shì)，华(huá)润置(zhì)地、中国海外发展、万科A、滨江集(jí)团(tuán)、招商蛇口、龙(lóng)湖集团等房企在践(jiàn)行较积极的拿地策略的同时，也较好地控制了24V电瓶多少瓦 24v电瓶怎么充电公司的扩(kuò)张速度与净负(fù)债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房(fáng)企(qǐ)

　　或具备(bèi)“最后赢家”的(de)黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们是以同(tóng)一(yī)筛选标准(zhǔn)来看(kàn)国央企(qǐ)与民营房(fáng)企，但在各维度的实际表(biǎo)现(xiàn)上(shàng)，国央企确实(shí)会更胜一筹(chóu)。如国央企的融资(zī)成(chéng)本(běn)更低，融资(zī)渠道也(yě)更顺畅，能(néng)够做到想(xiǎng)融就融(róng)，这样，国央企自然而然就具有天(tiān)然优势。

　　虽然(rán)对比民营房企，机(jī)构更加看(kàn)好国(guó)央企，但这也(yě)并不(bù)意(yì)味着，民营企业中就没有“黑马”的(de)存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少(shǎo)数民营房企同样受到机构(gòu)的青睐(lài)。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江集团的(de)十(shí)大流通股东中新(xīn)进了“中国工商银行(xíng)股份有限公(gōng)司－景顺长城中国回报灵活配置(zhì)混合型证券(quàn)投资基金”“全国(guó)社(shè)保基金(jīn)一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠海阿巴马资(zī)产管理有限(xiàn)公司就长期(qī)持有滨江集团(tuán)。根据一季报，该资产公司(sī)的几只产品合计持有滨(bīn)江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其(qí)自身的基本面(miàn)表现存在一(yī)定关系(xì)。2020年(nián)以来的近三(sān)年时间，房地(dì)产市场整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为杭(háng)州本(běn)土房企(qǐ)的滨江集团(tuán)仍是表现出(chū)较强的韧(rèn)劲，2020年(nián)以来(lái)，滨江集团在业(yè)绩表现、销售规(guī)模、新增土储、股价(jià)表现(xiàn)等多维度都表现了较(jiào)强(qiáng)的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团扣非归母(mǔ)净(jìng)利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布的2023年(nián)一季报，今(jīn)年一季度，滨江集团更是(shì)实现了扣非归母净(jìng)利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时(shí)代”仍(réng)能保(bǎo)持自(zì)身业绩的持续增(zēng)长，和滨江集(jí)团扎根(gēn)杭州的战略(lüè)布(bù)局关系密切。根据2022年(nián)年(nián)报，滨江集团(tuán)有(yǒu)近七成(chéng)营(yíng)收来(lái)自杭州地区，而(ér)在2021年(nián)，杭州(zhōu)地区的(de)营(yíng)收比重只占到近六成(chéng)。近(jìn)三年(nián)持续稳居杭州(zhōu)房企销(xiāo)售排名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集(jí)团在杭州的(de)土储补充同样较为(wèi)积(jī)极，根据诸葛(gé)找房、住在杭州网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿(ná)地金(jīn)额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持(chí)续稳居杭州的本土第(dì)一(yī)。

　　而滨(bīn)江(jiāng)集团在杭州的较突出表现，也让(ràng)滨江集团的房企(qǐ)排名迅(xùn)速提升。到2023年(nián)，滨江集团的(de)房(fáng)企排名已(yǐ)冲(chōng)进(jìn)前十，根据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江集团实(shí)现销售额(é)607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的是(shì)，2020年至今，滨江(jiāng)集团股(gǔ)价(jià)翻了超(chāo)一倍以上，而近期，滨江(jiāng)集团(tuán)更是迎来多家机构的集中调(diào)研(yán)。滨江(jiāng)集团发(fā)布(bù)公告表示，公司(sī)于(yú)5月10日接受(shòu)了(le)信达证券(quàn)、金鹰基金、建信养老、新华(huá)养(yǎng)老等18家(jiā)机构(gòu)调研。

　　产业链(liàn)布局重(zhòng)点(diǎn)移至存量赛道

　　机(jī)构在下游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房地产开发(fā)只(zhǐ)是房地(dì)产产业链上的中游环节，其上游主(zhǔ)要(yào)为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料(liào)供应(yīng)商，而下游应用行(xíng)业主要包括(kuò)中(zhōng)介服务、家用电(diàn)器(qì)、物业管理、家居(jū)用品(pǐn)。综(zōng)合《红周刊(kān)》的(de)采访，房(fáng)地产开(kāi)发环节与上游(yóu)材(cái)料(liào)端息息(xī)相关，新(xīn)盘开工不(bù)足导致上游不被看好，机构(gòu)寻觅个股阿(ā)尔(ěr)法的(de)思路渐渐移至下游。“中国(guó)房地产行业在进入存(cún)量房时代，所以(yǐ)对地产(chǎn)产业(yè)链，尤其是偏消费属性的(de)家装家居领(lǐng)域，我们相(xiāng)对(duì)看好(hǎo)，因(yīn)为居(jū)民保有的住房(fáng)规模(mó)越来越大，随着时间的增加，内装(zhuāng)更新的需求也会越来越(yuè)多。美(měi)国过去(qù)的数据充分说明了这一点(diǎn)，在(zài)新房销售见顶(dǐng)之后，家具(jù)消费的增长(zhǎng)却一(yī)直都(dōu)很(hěn)好。对于(yú)地产产业(yè)链，我们相对(duì)看好和内装(zhuāng)相关的行业，例(lì)如消费建(jiàn)材、家(jiā)居装饰(shì)等。”万家基金(jīn)人士表示。

　　而(ér)根据《红周刊(kān)》对下游细(xì)分(fēn)中相关赛道龙头年内(nèi)表现(xiàn)的(de)统计，目(mù)前暂居前两位的都是来(lái)自家纺赛(sài)道的公(gōng)司，它们分别是富(fù)安娜和水星家纺，特别(bié)是前者在(zài)月线连收七(qī)根阳线的基(jī)础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主(zhǔ)要从事(shì)纺织家居、睡眠家(jiā)居、生活类产品的研发、设(shè)计、生产(chǎn)及(jí)销售，旗下拥(yōng)有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报告期内，富安娜实(shí)现营业收入约(yuē)6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净(jìng)利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上(shàng)市公(gōng)司一季报(bào)的十大流通股股东来看，能(néng)够发现该股早已(yǐ)成为基金重仓股(gǔ)的(de)天下，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价值、工银(yín)瑞信(xìn)灵(líng)动(dòng)价值、宝盈新价值和私(sī)募的明(míng)河2016，都在(zài)其中出现(xiàn)，占据了(le)半(bàn)壁江山。需要强调(diào)的(de)是，中欧的(de)两(liǎng)只基(jī)金都是价值派基金(jīn)经理曹(cáo)名长在管的产品(pǐn)，首(shǒu)季其同(tóng)时重仓的房地产(chǎn)产业链股票(piào)还有金(jīn)地(dì)集团和大(dà)亚(yà)圣象。

　　对比而言，前(qián)几(jǐ)年曾(céng)经风光一时的家居板(bǎn)块也因疫(yì)情、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉(chén)寂，不过好在困境反转露(lù)出曙(shǔ)光(guāng)，家(jiā)居(jū)板块中(zhōng)年(nián)内表(biǎo)现最好的是志邦(bāng)家居。同一时间段，该股年内上(shàng)涨已经超(chāo)过23％，从(cóng)业绩(jì)来(lái)看，无论(lùn)是营收(shōu)还是(shì)归母净利润，公(gōng)司都实现了(le)同比(bǐ)双升。

　　从公司的(de)十(shí)大流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广发(fā)基(jī)金经理罗洋(yáng)慧眼独具，一季报中他管理的(de)广(guǎng)发(fā)策(cè)略(lüè)优选和广发安宏(hóng)回报均增加了持股(gǔ)，而(ér)这(zhè)两只产品也成为(wèi)志邦家居十大流(liú)通股股东中(zhōng)仅(jǐn)有的两(liǎng)只公(gōng)募。有意思的是，他似乎对于(yú)定(dìng)制家居类标的情有独钟，在另一家(jiā)赛道公司金牌橱柜中，他管(guǎn)理的(de)全部三(sān)只产品均登榜十(shí)大流通股股东，其也成为他的独门(mén)重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也越(yuè)来越(yuè)被(bèi)机构所青睐(lài)，不过这类标的(de)大多在(zài)香港上市，如何选择成(chéng)为难题。对此，前述上海公募基金(jīn)经理举例分析：“物业服务不(bù)是一个高(gāo)毛利的行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选(xuǎn)公司还(hái)是希望(wàng)挣的是(shì)市场化应(yīng)该挣(zhēng)的钱(qián)，以我曾经买的绿城服务为(wèi)例，它在中高端(duān)楼盘占比是比较高(gāo)的(de)，每年到(dào)期(qī)的合同里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动(dòng)的大部分项目到期(qī)之后(hòu)，经过两三轮合同周期(qī)还能做(zuò)到产(chǎn)品提价。”

　　“行业(yè)里(lǐ)真(zhēn)正能(néng)做到(dào)产品提价的(de)公司(sī)很少，因为物业公司(sī)很容易(yì)一开始是挣钱的(de)，后面因为保安这些固定人(rén)员成本的年度增长，不(bù)过服(fú)务没有特别(bié)好(hǎo)，客户没有那么满意，能(néng)做到(dào)提价难度是非常大的。但是该公司能在业内做(zuò)到到期之后提价率比较高，这跟它(tā)的(de)定位和(hé)比(bǐ)较(jiào)好的服务是有(yǒu)关(guān)系的。”他进一步强调(diào)。

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