OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前(qián)几日的下(xià)跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原(yuán)始权益(yì)人相关负责(zé)人(rén)也表示，近期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波(bō)动较大，但(dàn)其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开(kāi)，此后二级市(shì)场价(jià)格(gé)开(kāi)始震(zhèn)荡(dàng)走(zǒu)低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上(shàng)市的(de)8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时(shí)招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)出租(zū)率有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目(mù)又遭遇突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规避行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随(suí)着二级市(shì)场价(jià)格(gé)下跌，风(fēng)险也得到(dào)一定释(shì)放(fàng)，但是(shì)价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多(duō)重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完(wán)全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其(qí)实(shí)有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值，很适(shì)合(hé)稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金(jīn)执行董事高如(rú)星对此表示(shì)，若张(zhāng)江园区(qū)最终能顺利(lì)解(jiě)决招商(shāng)，平稳过(guò)度对经营(yíng)现金(jīn)流没有造成(chéng)大(dà)的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利(lì)空下调(diào)至(zhì)得这么急(jí)、这么深，加上(shàng)前期本身(shēn)园区类资产就回调不少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园(yuán)区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募(mù)路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披露(lù)的(de)张江光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项(xiàng)进(jìn)行了解释说明，市(shì)场(chǎng)信(xìn)心(xīn)得到了一定提振(zhèn)，二级(jí)市场价格表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和(hé)线下(xià)的扩募(mù)说明会上，运营团队表示(shì)了(le)对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的(de)储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租(zū)率将(jiāng)得到回升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了(le)不到(dào)三周的(de)时(shí)间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎(yíng)来了新行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音(xīn)的(de)考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起了市(shì)场各方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关(guān)负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消息的第一时间即奔赴(fù)现(xiàn)场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉(xī)新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户情况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯片测(cè)试、人(rén)工智能(néng)、航天(tiān)产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为(wèi)实际租户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手通(tōng)过签署租(zū)赁意向书(shū)来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一些空(kōng)间(jiān)，但(dàn)本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期(q行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音ī)内完成去(qù)化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大(dà)园(yuán)项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的(de)空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大园(yuán)一(yī)直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现稳定，租户(hù)的(de)调租和换租都属于正常情况，而(ér)这次项目的大(dà)租户(hù)退租正(zhèng)好发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到(dào)出租率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜(xié)，引入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也(yě)有一些差异化，张润大厦(shà)多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一些，单价(jià)也贵(guì)一(yī)些，张江(jiāng)光大(dà)园单层(céng)以一千平的面积为主，还有(yǒu)一(yī)些独(dú)栋(dòng)形态的物业(yè)。租(zū)户自身(shēn)也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内(nèi)的(de)不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后，新(xīn)老资产的管理人都(dōu)变(biàn)成了一家(jiā)，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联合营销方面能更加(jiā)充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示(shì)，张(zhāng)江集团和张江高(gāo)科目前在(zài)管资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一(yī)些其他在开发的(de)储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们(men)非常重(zhòng)视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和(hé)它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可(kě)能面临(lín)了一些(xiē)突(tū)发情况需要(yào)解(jiě)决，但是(shì)这和我们在张(zhāng)江科学(xué)城(chéng)这三十年建设发展过程中(zhōng)所经(jīng)历的(de)相比，只能算是(shì)一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化(huà)解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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