近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额(é)二(èr)级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng凝神静气的意思，凝神静气的意思解释)期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助(zhù)机构(gòu)投资(zī)者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过(guò)分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的(de)收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额(é)完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格(gé)波动受(shòu)多(duō)重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的(de)改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额(é)的分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金(jīn)分(fēn)红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提(tí)是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增(zēng)值部分不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该(gāi)注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的(de)分(fēn)配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于(yú)这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的(de)剩余(yú)使(shǐ)用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更(gèng)新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的(de)经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金(jīn)影响(xiǎng)利润(rùn)表的(de)项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的(de)资产可(kě)以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人(rén)综合实(shí)力、运营(yíng)管理机(jī)构(gòu)实力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回(huí)调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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