文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房(fáng)者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家存在(zài)预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完(wán)首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以(yǐ)不(bù)如借(jiè)机取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地(dì)产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐(lè)业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持(chí)当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房(fáng)的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身(shēn)资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率(lǜ)地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼(lóu)花制度(dù)的(de)监管(guǎn)，即要(yào)求开发(fā)商在预(yù)售前(qián)，确保地(dì)价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行(xíng)在银(yín)行开设(shè)的(de)信(xìn)托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展(zhǎn)工业化(huà)的进程大(dà)于(yú)城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租(zū)养房”的福(fú)利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不(bù)公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临(lín)商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济(jì)下(xià)的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的(de)开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速(sù)出台(tái)相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了(le)房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积(jī)的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经(jīng)二十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成(chéng)为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的1七点钟指什么生肖 七点钟是什么时辰7.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的(de)投(tóu)资占全(quán)社(shè)会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市(shì)值较低(dī)，居民(mín)投资(zī)渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前(qián)的(de)负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的(de)合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违(wéi)约，购房(fáng)者只能(néng)根据(jù)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了(le)开发企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没有统一的(de)预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户(hù)、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房(fáng)企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期(qī)限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时(shí)需取得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获(huò)批(pī)后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中，由买房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么(me)是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度(dù)支(zhī)付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税(shuì)，同时购(gòu)房者(zhě)向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出(chū)贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目(mù)资(zī)金账户(hù)，账户(hù)资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复(fù)杂(zá)性(xìng)和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全(quán)。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手(七点钟指什么生肖 七点钟是什么时辰shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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