OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级市(shì)场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租(zū)方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期已同步启动(dòn也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句g)了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但(dàn)其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前(qián)列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张江光大园(yuán)项目出租(zū)率有所下(xià)降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发(fā)事件，因此(cǐ)导致二(èr)级市场价格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的(de)原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流(liú)出，但是，不(bù)动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期(qī)出(chū)租率下(xià)跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但(dàn)是(shì)价格(gé)涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业(yè)内人(rén)士表(biǎo)示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅(fú)较大(dà)，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业园区、物流(liú)类(lèi)等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行董事高如星对(duì)此表示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前(qián)期本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终(zhōng)还是(shì)落到租(zū)金收入(rù)受不(bù)受影(yǐng)响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入(rù)基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科(kē)技后(hòu)续情(qíng)况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项(xiàn也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句g)目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价格出(chū)现回落。在随后(hòu)召(zhào)开的业(yè)绩说明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提(tí)振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了(le)对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈(tán)判(pàn)中的储备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项目出(chū)租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然确(què)实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息的第(dì)一时(shí)间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟(gōu)通(tōng)和核实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可(kě)能事(shì)项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也(yě)高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为(wèi)实际租户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保证金给(gěi)了(le)我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项目(mù)一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多(duō)储备租户(hù)，之前的空(kōng)置率为何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场化(huà)运营为(wèi)导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的(de)大租户退(tuì)租正好发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边(biān)也(yě)作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和(hé)张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水平等方面也(yě)有一(yī)些(xiē)差(chà)异化，张润大厦(shà)多是两千多平的(de)大(dà)平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层(céng)以(yǐ)一千平的面积为主，还有一(yī)些独(dú)栋形态的(de)物业(yè)。租户自身也(yě)会(huì)有诉(sù)求，也会根据自身(shēn)需求和(hé)预(yù)算挑(tiāo)选区(qū)域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资(zī)源(yuán)共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面(miàn)能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同效应，相(xiāng)信可(kě)以做(zuò)得(dé)更好。”上述负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目(mù)前在管资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关(guān)负(fù)责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关(guān)重要的一(yī)步，眼下我们可能(néng)面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突(tū)发事(shì)件的所有(yǒu)负面影响，维持(chí)预期和(hé)市场的信心。”

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