万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是(shì)，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨(jù)资(zī)购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是(shì)被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们(men)的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱最惨(cǎn)的(de)可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱的(de)尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上述(shù)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)的处置(zhì)主体(tǐ)是中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处(chù)置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍(pāi)卖(mài)页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能(néng)说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的(de)报道(dào)证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是(shì)北京(jīng)的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业(yè)主确实已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那(nà)么(me)，中(zhōng)国(guó)信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没(méi)准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院提(tí)出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报(bào)公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权的(de)，人(rén)民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价(jià)款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信(xìn)达申(shēn)请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时(shí)有(yǒu)名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等(děng)，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如(rú)知(zhī)名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功(gōng)奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务(wù)，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部全(quán)部股权。如(rú)果(guǒ)北京(jīng)国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么(me)又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安(ān)后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的(de)经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被(bèi)5次(cì)列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独(dú)善(shàn)其身(shēn)？

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