OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科技，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已(yǐ)签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期(qī)已同步(bù)启动(dòng)了应急(jí)预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东新区国(guó)资(zī)委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士(shì)表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投(tóu)资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二(èr)级市场价格(gé)开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披露张江光大(dà)园项(xiàng)目出租(zū)率有所(suǒ)下(xià)降，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目(mù)又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导致(zhì)二级市(shì)场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规(guī)避(bì)的(de)原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价(jià)值(zhí)。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格下跌，风险也得(dé)到一(yī)定(dìng)释放，但是价(jià)格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价格是不(bù)是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率高(gāo)的产品具备(bèi)一定的(de)投资(zī)价值，很适合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基金(jīn)执行(xíng)董(dǒng)事高如(rú)星对此表示(shì)，若(ruò)张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)最终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度对经营(yíng)现金(jīn)流没有造(zào)成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类(lèi)资产就回调(diào)不少了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出(chū)租(zū)率下降事(shì)项，一(yī)度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的业绩(jì)说明会(huì)中(zhōng)管理人(rén)就相关(纳粹分子是什么意思guān)事项进行了(le纳粹分子是什么意思)解释说明，市场信心得到了(le)一定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募(mù)说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的(de)信(xìn)心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周(zhōu)的(de)时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市场各方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责(zé)人(rén)坦(tǎn)言，事发突(tū)然(rán)确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进行了(le)沟(gōu)通和核实工作，并(bìng)同(tóng)步启动(dòng)了应(yīng)急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重视，据悉新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人(rén)介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还是(shì)比较(jiào)丰富(fù)的(de)，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术(shù)等产业(yè)客户(hù)，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个月(yuè)履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一(yī)些空间，但(dàn)本着对首批扩(kuò)募、对市(shì)场负责(zé)的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短(duǎn)期内完(wán)成去化(huà)。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园(yuán)项目(mù)一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权(quán)益人有那么(me)多储备租户，之前的空置(zhì)率为何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此相关负责人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直以来(lái)都坚持以市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都(dōu)属于正常(cháng)情况，而这次项目(mù)的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园单(dān)层以一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需求和预算挑(tiāo)选区(qū)域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一(yī)家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联合(hé)营销方面(miàn)能更(gèng)加充分发挥(huī)协(xié)同效应(yīng)，相信(xìn)可以(yǐ)做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张江高科目前在(zài)管资产约(yuē)五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资(zī)源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募(mù)是(shì)我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们(men)可能面(miàn)临(lín)了一些(xiē)突(tū)发情况需要解(jiě)决，但是(shì)这(zhè)和我们(men)在张江科学城这三(sān)十年建设发展过(guò)程中所经历的相(xiāng)比，只能算是(shì)一个非(fēi)常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期(qī)和市场的(de)信心(xīn)。”

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