万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神秘(mì)开发(fā)商——中赫(hè)集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖出去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都(dōu)是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的(de)业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的(de)高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精(jīng)准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确(què)实已经支付(fù)价(jià)款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是(shì)债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。<每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我/strong>

　　根(gēn)据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权(quán)以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不(bù)能卖(mài)出去(qù)回(huí)本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)国信达(dá)已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷(gǔ)国际(jì)信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为了(le)唯一(yī)股东，后者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一(yī)个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进(jìn)入(rù)北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年(nián)的(de)“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的(de)五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中(zhōng)，就(jiù)可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时有(yǒu)名的(de)融(róng)创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京(jīng)国安(ān)的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理(lǐ)、北(běi)京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权(quán)交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达1每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我1亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？