OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍(réng)未(wèi)停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此(cǐ)前几日(rì)的下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施(shī)资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人也(yě)表示，近期(qī)已同步启动(dòng)了(le)应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大，但其实不(bù)动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科(kē)技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价(jià)格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易日二(èr)级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披(pī)露(lù)张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市(shì)场价格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于(yú)风险规避的(de)原(yuán)因，最近(jìn)几个交易日(rì)场(chǎng)内资金有所流出(chū)，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市(shì)场价格下跌，风(fēng)险也得到一(yī)定释放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一(yī)位业(yè)内人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品(pǐn)年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益(yì)率高的(de)产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏的(de)步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定(dìng)的(de)投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事高(gāo)如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性(xìng)利空(kōng)下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期(qī)本身园区类资产就回调(diào)不少(shǎo)了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还(hái)是落到租(zū)金收入受不(bù)受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中披露的张江光大(dà)园项目(mù)出租(zū)率(lǜ)下降事项(xiàng)，一(yī)度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明(míng)会中(zhōng)管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得(dé)到(dào)了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线上(shàng)和线下(xià)的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营团队(duì)表示了对(duì)张江光(guāng)大园项目的信(xìn)心，预计(jì)签署意向书和(hé)合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得(dé)到(dào)回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了(le)市场各(gè)方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应(yīng)急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户情(qíng)况，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租户还(hái)是比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了(le)芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化(huà)为实际(jì)租户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三(sān)个月履约保(bǎo)证金给了(le)我们一些空间，但(dàn)本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯(kěn)定要(yào)全力与(yǔ)时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的(de)张江光大园项(xiàng)目一(yī)季度(dù)末也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么多(duō)储备(bèi)租户，之(zhī)前的(de)空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释，张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)一直以来都坚持以(yǐ)市场化(huà)运营为(wèi)导向，历(lì)史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户(hù)的调(diào)租和换租(zū)都(dōu)属于正常情况，而这次项(xiàng)目的(de)大租(zū)户退租(zū)正好发生(shēng)在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情况没(méi)有得到及时(shí)修复(fù)后，张(zhāng)江这边(biān)也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦(shà)和(hé)张(zhāng)江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有(yǒu)一些差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两千多(duō)平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一(yī)些，单(dān)价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们(men)在资(zī)源共享和联合营销方面(miàn)能更(gèng)加充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产(chǎn)约五百万方，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区产业(yè)空间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平(píng)台(tái)和它未来的(de)发展。”相关(guān)负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现基(jī)金扩(kuò)容的第一步(bù)，也(yě)是至(zhì)关(guān)重要(yào)的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些(xiē)突(tū)发情况需要(yào)解决，但是这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十年(nián)建设(shè)发展过(guò)程(chéng)中所经历的相比(bǐ)，只能(néng)算是一个(gè)非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切(qiè)可(kě)能化(huà)解(jiě)当前(qián)突发(fā)事件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的信心。”

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