万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了(le)共同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不(bù)得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的(de)75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该(gāi)报(bào)道属实(shí)，说(shuō)明这些房(fáng)子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子(zi)根(gēn)本没(méi)有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还(hái)是(shì)债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提(tí)出执行异裱起来了是什么意思网络用语，裱是什么意思议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。裱起来了是什么意思网络用语，裱是什么意思

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个(gè)烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责(zé)任(rèn)公(gōng)司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是(shì)每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北(běi)平(píng)府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商(shāng)光环的(de)背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年(nián)初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的(de)开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫集(jí)团及(jí)其实(shí)控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的(de)时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国(guó)安(ān)的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文(wén)书确(què)定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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