5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总(zǒng)的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名(míng)第二的(de)是(shì)招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第(dì)96位。对比去(qù)年四(sì)季(jì)报，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的(de)红利期一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如果按(àn)照(zhào)产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的(de)行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但(dàn)在(zài)这几年(nián)特殊的(de)行(xíng)情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了(le)一些机(jī)会(huì)，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语)基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程，还是(shì)人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的(de)需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提(tí)升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经(jīng)过(guò)去(qù)了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日(rì)时(shí)的(de)首(shǒu)季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私募(mù)的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一(yī)方(fāng)面则是公司(sī)拿(ná)地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国(guó)中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂(mèi)出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛(máo)利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来(lái)说估值的(de)修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对(duì)较低(dī)，企业自(zì)身资(zī)产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研(yán)究官(guān)方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过(guò)国(guó)投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于(yú)调整的(de)过(guò)程中，能够保有一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外(wài)，包括(kuò)北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不(bù)太(tài)乐观。按照(zhào)现在(zài)的(de)经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企业的(de)资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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