OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前几日(rì)的下跌走(zǒu)势(shì)，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退(tuì)租(zū)的(de)可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是(shì)全国首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内(nè嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎i)人(rén)士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较(jiào)大，但其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技(jì)的事(shì)件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利(lì)消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日(rì)二级(jí)市(shì)场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业(yè)园区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下(xià)降(jiàng)，如(rú)今(jīn)拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一(yī)位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于(yú)风险规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格下跌(diē)，风险也得到一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基(jī)本面、情绪面等(děng)多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价(jià)格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年(nián)内二级市场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含(hán)收益率(lǜ)高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基金(jīn)执行董事(shì)高如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身(shēn)园区类资产就回调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是落到租(zū)金(jīn)收入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区(qū)会(huì)最(zuì)终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的(de)重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁协议的(de)通知。同(tóng)时(shí)，在公(gōng)告中(z嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎hōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理人(rén)就(jiù)相关事(shì)项进行了解释说明(míng)，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上(shàng)和线下的(de)扩募说(shuō)明会(huì)上，运营(yíng)团队表示了(le)对张江光大(dà)园项目的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈(tán)判中的储备(bèi)租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎来了(le)新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事发(fā)突(tū)然确(què)实始(shǐ)料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的(de)第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同(tóng)步(bù)启动(dòng)了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视(shì)，据(jù)悉新区(qū)国资(zī)委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租(zū)户情(qíng)况，相关(guān)负责人介绍说，目(mù)前储备租户(hù)还(hái)是比(bǐ)较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为(wèi)实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意(yì)向(xiàng)书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对市场负(fù)责的态度，我们(men)肯定(dìng)要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的(de)张(zhāng)江光大园项目一季度(dù)末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生(shēng)在市场(chǎng)活(huó)跃度的短期(qī)低点，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后(hòu)，张江这边也作(zuò)了一(yī)定的资源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了(le)一些(xiē)储备(bèi)租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目(mù)在给租户的(de)分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等(děng)方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千多平的大(dà)平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一(yī)些(xiē)，单价也贵(guì)一(yī)些，张江光大园(yuán)单(dān)层以(yǐ)一千(qiān)平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理人(rén)都变成了(le)一家，后续我们(men)在资源共享和联合营(yíng)销方面(miàn)能(néng)更加充分发(fā)挥协同效(xiào)应，相信可(kě)以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展望，相关(guān)负(fù)责人(rén)表示，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩(kuò)募(mù)是我们(men)实(shí)现基(jī)金(jīn)扩容(róng)的第一(yī)步(bù)，也是至关重要的一(yī)步(bù)，眼(yǎn)下我们可(kě)能面(miàn)临了(le)一(yī)些突发(fā)情况(kuàng)需要解决，但是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科(kē)学城这三十年建设(shè)发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一(yī)个(gè)非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和(hé)市(shì)场的信(xìn)心。”

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