文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事(shì)，中国(guó)一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国(guó)家存(cún)在预售(shòu)制。但是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部(bù)房(fáng)款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程(chéng)进度在完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资(zī)金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于(yú)木屋或(huò)者其(qí)他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推(tuī)动(dòng)了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当(dāng)时推(tuī)行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配(pèi)不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品(pǐn)房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大(dà)，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困(kùn)境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用(yòng)推动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到(dào)了重(zhòng)要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本(běn)适居(jū)，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值(zhí)占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的(de)合(hé)同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房(fáng)合(hé)同向开(kāi)发(fā)商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(cén珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄g)面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或(huò)经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安(ān)成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再(zài)由(yóu)工程(chéng)方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流(liú)动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资(zī)金(jīn)循环高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或预(yù)付款保护(hù)机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开(kāi)发(fā)商(shāng)为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付(fù)方(fāng)面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付(fù)节(jié)点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节(jié)内容(róng)确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前(qián)经过两道(dào)关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的(de)购房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在(zài)此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入(rù)银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地(dì)产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善(shàn)型需(xū)求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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