文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的(de)最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期(qī)支付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处(chù)罚措(cuò)施(shī)作(zuò)为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存(cún)量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是(shì)实(shí)现(xiàn)老百姓安(ān)居乐(lè)业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财(cái)税改(gǎi)革方案研究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪(jì)五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是相(xiāng)当高，不(bù)过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚(hòu)的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商(shāng)资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉(jué)和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地(dì)解决了核(hé)心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前，确保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续(xù)需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题(tí)，才(cái)能(néng)进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品(pǐn)房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定(dìng)金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别(bié)于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售(shòu)许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和(hé)预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多年(nián)对中国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉(lā)动中国(guó)内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资(zī)占(zhàn)全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

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　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的(de)风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)免费的播放器有哪个，在哪里看最新电影免费金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护(hù)机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按(àn)工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是(shì)开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据(jù)工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需(xū)取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在(zài)购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(z免费的播放器有哪个，在哪里看最新电影免费hì)设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司的(de)检验(yàn)验收后才能(néng)交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入(rù)开发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什么(me)是定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资(zī)金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订后(hòu)、地(dì)基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的(de)项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的(de)房企包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另一方面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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