导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持(chí)有商(shāng)品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数(shù)据(jù)，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都是(shì)流动人(rén)口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发(fā)达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披(pī)露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方(guó)户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人(rén)对(duì)外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万(wàn)处(chù)市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。单(dān)单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计(jì)算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期(qī)房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文(wén)去(qù)除(chú)商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)、购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等(děng)因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需(xū)求(qiú)，在(zài)未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显上升，人(rén)口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步(bù)上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的(de)环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住(zhù)宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也(yě)将越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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