5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金(jīn)为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央(yāng)企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升(sh曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理ēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资(zī)产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出(chū)百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一(yī)去不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还(hái)需要有一(yī)定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到(dào)股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争(zhēng)力(lì)公司(sī)的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务(wù)为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其(qí)第(dì)一(yī)季度的收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从(cóng)第(dì)一季(jì)度十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连(lián)续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房(fáng)企曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债(zhài)务(wù)关系等(děng)问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业(yè)的(de)逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备较快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三(sān)个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么(me)投(tóu)资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投(tóu)资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存(cún)压力(lì)、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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