导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一(yī)间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不(bù)同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了(le)全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3郭晶晶一胎为什么选择鬼节生，郭晶晶一胎什么时候出生的人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大(dà)量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测(cè)算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、郭晶晶一胎为什么选择鬼节生，郭晶晶一胎什么时候出生的经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房(fáng)价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居(jū)室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　郭晶晶一胎为什么选择鬼节生，郭晶晶一胎什么时候出生的mg alt="中国户均几(jǐ)套(tào)房？| 民生·周(zhōu)君芝团(tuán)队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808508.png">

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅存在(zài)困难(nán)，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有(yǒu)需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要(yào)受益(yì)于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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