饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市(shì)场监管总(zǒng)局(jú)联合发布了关于规范房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用客户个(gè)人信息等问(wèn)题(tí)，加重交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景(jǐng)，两部门(mén)从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务(wù)内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实行(xíng)明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖(lài)中(zhōng)介居(jū)间(jiān)成交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心(xīn)逐(zhú)渐从开发(fā)商过(guò)渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低(dī)的(de)大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期(qī什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面)较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息(xī)不(bù)对称等问题，将非必要的(de)收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民(mín)造成额外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场交易过(guò)程中(zhōng)存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务(wù)在内的相关(guān)市场交(jiāo)易行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来(lái)对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要(yào)监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金(jīn)额(é)不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)上(shàng)，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收(shōu)费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖(mài)代(dài)理收(shōu)费，按成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二手(shǒu)房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多(duō)少由(yóu)各中介机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确(què)具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在服务(wù)过(guò)程中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价(jià)即可(kě)。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资(zī)标(biāo)准，综(zōng)合(hé)计算出合适(shì)的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收(shōu)费标(biāo)准，不得(dé)混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别(bié)明(míng)确(què)服务项目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费前(qián)应当(dāng)向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部(bù)门(mén)依法查(chá)处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机(jī)构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门要依(yī)法依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖(mài)什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面和租(zū)赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业(yè)，打击收(shōu)费过高的(de)经纪机(jī)构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务(wù)费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由于当前两部(bù)门(mén)提(tí)出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定(dìng)其(qí)中的细(xì)则，还需(xū)要看(kàn)各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的(de)调整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同税费等都可能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)行业的(de)专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研究(jiū)总(zǒng)监(jiān)陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该由上下家各支(zhī)付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处于弱(ruò)势(shì)地位，从(cóng)而会(huì)出现(xiàn)中介费(fèi)及税费均(jūn)由购房者来承担。即(jí)使一(yī)些房东愿意承担中介费(fèi)，这(zhè)部(bù)分费(fèi)用也可能通过转嫁的(de)方式，在房(fáng)价(jià)中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成(chéng)’的(de)情况，一些房产中介公(gōng)司将(jiāng)其视为向购房者单边收费(fèi)的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可能会(huì)利(lì)用其支配(pèi)地(dì)位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际(jì)上(shàng)相(xiāng)当(dāng)于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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