饱受争议的(de)二手房交(jiāo)易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合(hé)发布了关(guān)于(yú)规(guī)范(fàn)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务的(de)意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经纪机构存(cún)在利用(yòng)房源客源优势(shì)收取过(guò)高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人(rén)负担(dān)、侵(qīn)害其(qí)合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从(cóng)加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行(xíng)明码标价等十方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市(shì)二手(shǒu)房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房政策研究(jiū)中心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本(běn)较高(gāo)、交易(yì)周期较长，具有非常强(qiáng)的专业(yè)性，居民(mín)往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题(tí)，将(jiāng)非必(bì)要(yào)的(de)收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民(mín)造成额外的负担(dān)，而且这些服(fú)务事项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括(kuò)经(jīng)纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规范(fàn)和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作(zuò)的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门(mén)主要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)上，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价(jià)。引导由交(jiāo)易双方共(gòng)同(tóng)承(chéng)担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标(biāo)准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家(jiā)计(jì)委建设部下发的《关于房一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规(guī)定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年(nián)更新(xīn)后的(de)收费标准，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协(xié)商同意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介(jiè)服务等57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由(yóu)各中介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前(qián)并未明确(què)具体的(de)中介费(fèi)率，中介(jiè)机(jī)构仅需在服(fú)务(wù)过(guò)程中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明码标价即(jí)可。而(ér)房(fáng)地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地(dì)产经纪机构应当(dāng)在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客(kè)户(hù)端等场所或渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合(hé)标价(jià)和捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构收费前应当向交易当事人出具收费(fèi)清(qīng)单(dān)，列明收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明(míng)显高于市场(chǎng)平(píng)均水平(píng)的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门(mén)将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管部门(mén)会同有关部门依(yī)法查处不按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构相关违法违规(guī)信息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发(fā)文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高的经纪机(jī)构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就(jiù)不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前(qián)两部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各城市落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同(tóng)税费(fèi)等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的(de)专业性(xìng)提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各(gè)支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的(de)二手(shǒu)房交易过(guò)程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由(yóu)购房者(zhě)来(lái)承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的行为。部分(fēn)中(zhōng)介公(gōng)司可(kě)能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费的基(jī)础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变相(xiāng)推(tuī)高了(le)房价(jià)。两部门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于(yú)提高交易(yì)中操作的透(tòu)明度，也有利一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币民币于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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