OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级(jí)市(shì)场(chǎng)的影响(xiǎng)仍(réng)未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的(de)下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近期已同步(bù)启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大，但(dàn)其(qí)实(shí)不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技的(de)事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后(hòu)二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级(jí)市(shì)场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露(lù)张江光大园项目(mù)出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格(gé)出(chū)现波(bō)动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出(chū)于风(fēng)险规避的(de)原因，最近几(jǐ)个(gè)交易日场内资(zī)金(jīn)有所流(liú)出，但(dàn)是(shì)，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判(pàn)断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士(shì)表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一定的(de)投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的(de)步伐(fá)，产业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园(yuán)区(qū)最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类(lèi)资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到(dào)租金(jīn)收入受不(bù)受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报中披(pī)露的张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率下降事项(xiàng)，一(yī)度二级市(shì)场(chǎng)价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事(shì)项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定提振，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率将得(dé)到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场(chǎng)各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核(hé)实工(gōng)作，并(bìng)同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，据(jù)悉新区国(guó)资委也(yě)高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责(zé)人(rén)介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试(shì)、人工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户(hù)，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需(xū)要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签(qiān)署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金(jīn)给了我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着对(duì)首批(pī)扩募、对(duì)市场负(fù)责的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园项目(mù)一季度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之前的(de)空置率为何未(wèi)能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历(lì)史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调(diào)租和换租都属于正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度(dù)的短期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得(dé)到及(jí)时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也作了(le)一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户(hù)的(de)分隔空间、交付(fù)标准、租(zū)金(jīn)水平等方面也有(yǒu)一些(xiē)差(chà)异(yì)化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两(liǎng)千多(duō)平的大(dà)平层，楼的成新度高(gāo)一(yī)些，单(dān)价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以(y2000克是多少斤啊ǐ)一(yī)千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自(zì)身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需(xū)求和(hé)预算挑选区域(2000克是多少斤啊yù)内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我(wǒ)们(men)在(zài)资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相关负(fù)责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科(kē)目前在(zài)管资产(chǎn)约五百万方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区(qū)产(chǎn)业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第(dì)一步，也(yě)是(shì)至关重(zhòng)要(yào)的(de)一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面临(lín)了一些突发情(qíng)况(kuàng)需(xū)要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学(xué)城这(zhè)三十年建(jiàn)设发展过程(chéng)中所(suǒ)经历(lì)的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的(de)插(chā)曲。我们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一切可能化解(jiě)当前突(tū)发事件的所有负面影响，维持(chí)预期(qī)和市(shì)场的(de)信心。”

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