OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前几(jǐ)日的下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦(shà)的(de)重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的(de)原始权益人相关负责(zé)人也表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启(qǐ)动了应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重(zhòng)视(shì)，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目短期(qī)出租(zū)率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低(dī)开，此后二级市场(chǎng)价(jià)格开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级(jí)市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前(qián)上市的(de)8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园项目(mù)出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易(yì)日场内资金(jīn)有所(suǒ)流(liú)出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到(dào)一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判(pàn)断价(jià)格是不是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的投(tóu)资价(jià)值(zhí)，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的(de)投资(zī)价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募(mù)基金执行(xíng)董事高(gāo)如(rú)星(xīng)对(duì)此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的(de)影(yǐng)响，“事(shì)件性(xìng)利(lì)空(kōng)下(xià)调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期(qī)本(běn)身园区(qū)类(lèi)资产(chǎn)就回调不(bù)少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收入受(shòu)不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园(yuán)项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事项进(jìn)行(xíng)了解释说明，市场信心得到了(le)一定(dìng)提振，二(èr)级市场价(jià)格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说明(míng)会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园(ybushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译uán)项目的(de)信(xìn)心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的储备(bèi)租户(hù)正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出(chū)租(zū)率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到(dào)三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人(rén)相关(guān)负(fù)责人坦(tǎn)言(yán)，事(shì)发(fā)突然确实(shí)始(shǐ)料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人(rén)工(gōng)智能、航天产业、信息(xī)技(jì)术等产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了(le)2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一(yī)些空间，但本着(zhe)对(duì)首批扩募(mù)、对(duì)市(shì)场负责的(de)态度，我们(men)肯定要全(quán)力(lì)与时间(jiān)赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积在短期(qī)内完(wán)成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目一(yī)季度(dù)末也(yě)有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有那(nà)么(me)多储备租户，之(zhī)前的(de)空置率(lǜ)为何(hé)未能(néng)得到解决(jué)。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一(yī)直(zhí)以(yǐ)来都坚持(chí)以(yǐ)市场化运(yùn)营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换(huàn)租都(dōu)属于(yú)正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目的(de)大租(zū)户退租正好bushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译发生在(zài)市场(chǎng)活(huó)跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没(méi)有得到及(jí)时修复(fù)后(hòu)，张江这边也(yě)作了一(yī)定的资源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)在给租户(hù)的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面也(yě)有一些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦(shà)多(duō)是两千(qiān)多(duō)平的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层(céng)以一千(qiān)平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些(xiē)独栋(dòng)形态(tài)的物业(yè)。租户(hù)自身(shēn)也会有诉求，也(yě)会根据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共享和联(lián)合营(yíng)销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可以做得更好。”上(shàng)述负(fù)责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负责人(rén)表示，张江集团(tuán)和(hé)张江高科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一(yī)些其他(tā)在开发的储备项目，这(zhè)些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空(kōng)间资(zī)产(chǎn)上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们(men)非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它(tā)未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实现基(jī)金扩容的第(dì)一(yī)步，也是至关(guān)重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临了一些突发情(qíng)况(kuàng)需要解决(jué)，但是这和(hé)我们在张江科学(xué)城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽一切可能(néng)化(huà)解当前突(tū)发事(shì)件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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