OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦(shà)的(de)重(zhòng)要承租方(fāng)之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的(de)通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密(mì)切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区(qū)国(guó)资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大(dà)，但(dàn)其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年(nián)6月21日上(shàng)市(shì)以来(lái)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一(yī)季(jì)报(bào)中已经披露张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事(shì)件，因(yīn)此导致(zhì)二级市场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士(shì)看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个(gè)交(jiāo)易日场内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随着(zhe)二级市(shì)场价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到一定(dìng)释(shì)放，但(dàn)是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪面(miàn)等(děng)多重因素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含(hán)收益(yì)率高的产品具备一定(dìng)的(de)投(tóu)资价(jià)值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度(dù)对经营(yíng)现金流没有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本身(shēn)园(yuán)区类(lèi)资产就回调不少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多(duō)大，估计(jì)园区(qū)会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原始公交车被C这才几天没做水，s货你是不是欠c了公交车站权(quán)益(yì)人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报(bào)中披露的(de)张江光大园项目出租(zū)率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开的(de)业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项进行了(le)解释说(shuō)明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和(hé)线下的扩募(mù)说明(míng)会上，运营(yíng)团(tuán)队(duì)表示了(le)对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩(kuò)募之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)公交车被C这才几天没做水，s货你是不是欠c了公交车站张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发(fā)突然(rán)确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的(de)第一(yī)时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视(shì)，据悉新区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租(zū)户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户(hù)还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片测(cè)试、人工(gōng)智能(néng)、航天(tiān)产(chǎn)业(yè)、信息技术(shù)等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万(wàn)方(fāng)。从意(yì)向储备转化(huà)为(wèi)实际租户(hù)需要(yào)一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收(shōu)了(le)三(sān)个月履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们(men)一(yī)些空间，但本(běn)着对(duì)首(shǒu)批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时(shí)间(jiān)赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张江光大园(yuán)项目一(yī)季度末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人(rén)有那(nà)么多(duō)储备租户(hù)，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和(hé)换租(zū)都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市(shì)场(chǎng)活(huó)跃度的短期低点，目前(qián)市场情(qíng)况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到(dào)及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光(guāng)大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差(chà)异化(huà)，张润大厦多是两千(qiān)多(duō)平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一(yī)些，张江光大园单层以一(yī)千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身(shēn)也会有诉(sù)求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人都(dōu)变(biàn)成(chéng)了(le)一家，后续(xù)我(wǒ)们在资源共享和联合营(yíng)销方面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信可(kě)以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展望，相关负(fù)责人(rén)表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前(qián)在管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还(hái)有一些(xiē)其他在开(kāi)发的(de)储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业空间资(zī)产上市平台(tái)目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的(de)发展。”相关负责(zé)人表示，“这次(cì)扩募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发(fā)情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这(zhè)三(sān)十年建设(shè)发展过程中所(suǒ)经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常(cháng)小的(de)插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持预期(qī)和市场(chǎng)的信心。”

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